Em alguns condomínios, vários fatores podem levar a considerar a contratação de um síndico profissional. Em conjuntos onde há muita disputa entre as chapas ou pouco interesse de moradores em tomar essa função, também podem cogitar essa solução.
Além disso, é importante ter em mente que a contratação de um síndico profissional geralmente representa um custo adicional para o condomínio. Normalmente, enquanto o síndico morador recebe apenas a isenção da taxa condominial, o profissional cobra honorários mensais. No entanto, esse investimento costuma trazer retornos significativos.
Ao contar com um profissional qualificado, o condomínio tende a ganhar em eficiência — desde a implantação de sistemas de cobrança mais eficazes até a adoção de métodos para reduzir despesas desnecessárias. Esses fatores contribuem para a diminuição da inadimplência e para uma gestão financeira mais rigorosa. Assim, a economia gerada ao longo dos meses pode rapidamente compensar o valor dos honorários pagos, tornando a contratação do síndico profissional um investimento que se paga em pouco tempo. Mas é crucial saber como funciona a contratação desse profissional antes de tomar qualquer decisão.
Quais Funções do Síndico Profissional?
O síndico profissional pode cumprir as mesmas funções do síndico morador, ou seja: cobrar as taxas condominiais, cuidar da conservação e segurança das áreas comuns, zelar para que as regras e determinações da convenção sejam respeitadas, aplicar multas e sanções, entre outras funções.
Ao contrário do síndico morador, porém, o síndico profissional é contratado formalmente com vínculo trabalhista, trazendo mais objetividade e profissionalismo para a administração do condomínio. Isso significa que, além de lidar com as demandas cotidianas, ele atua de forma imparcial, sem envolvimento direto nas disputas ou interesses pessoais dos condôminos, e se dedica exclusivamente à gestão eficiente do local. Essa abordagem pode ser especialmente vantajosa em condomínios que enfrentam conflitos frequentes ou em que poucos moradores mostram interesse em assumir o cargo.
O que diz a legislação sobre a contratação de síndico profissional?
A possibilidade de contratação de síndico profissional é respaldada por lei. O Código Civil (Lei Federal 10.406/02), em seu artigo 1.347, abre a opção para que a assembleia de condôminos escolha um síndico que não seja morador do prédio, desde que seu mandato não ultrapasse dois anos, sendo possível a recondução ao cargo. Ou seja, além do síndico condômino, a legislação já reconhece e detalha oficialmente o papel do síndico profissional, dando respaldo para sua atuação formal dentro dos condomínios. Tudo depende de deliberação em assembleia.
Na prática, isso traz maior flexibilidade para os condomínios: caso não haja interessados entre os moradores, ou sempre ocorra disputa desgastante, a contratação de um síndico profissional se torna perfeitamente possível — e legal — de acordo com o que estiver previsto na convenção e aprovação da maioria dos condôminos presentes na assembleia.
Remuneração do Síndico Profissional
É comum questionar antes da contratação o custo do profissional por mês, se cabe no orçamento do condomínio. Na hora de contratar um síndico profissional, muitas dúvidas giram em torno do valor a ser pago — mas não existe uma regra única. O mercado costuma adotar três modelos principais de remuneração, cabendo ao condomínio negociar o que faz mais sentido para sua realidade. Veja como funcionam as formas mais comuns:
- Valor fixo mensal: Nesse formato, o síndico apresenta uma tabela com preços definidos de acordo com o número de unidades ou o escopo das atividades. O valor é acertado previamente, facilitando o planejamento financeiro do condomínio.
- Baseado em salários mínimos: Outra opção bastante utilizada é estipular um valor que corresponda a múltiplos do salário mínimo vigente. Por exemplo, um síndico pode cobrar o equivalente a dois ou cinco salários mínimos mensais, com a quantia ajustada conforme o porte do condomínio e a complexidade da administração.
- Percentual sobre a arrecadação: Em casos específicos, pode ser definido um pagamento proporcional à receita mensal do condomínio. Aqui, o síndico recebe, por exemplo, 5% do total arrecadado nas taxas condominiais — o que automaticamente ajusta a remuneração conforme o crescimento ou redução de receitas.
Cada modalidade tem suas vantagens e traz flexibilidade para o condomínio escolher aquilo que melhor se encaixa no orçamento e no perfil de gestão desejado.
Como o Número de Unidades e Áreas de Lazer Impacta o Custo do Síndico Profissional?
O cálculo do valor investido em um síndico profissional depende de alguns fatores essenciais, principalmente da complexidade do condomínio. Dois pontos pesam bastante nessa definição: a quantidade de unidades e as áreas de lazer disponíveis.
- Condomínios com muitas áreas de lazer: Piscinas, academias, quadras, playgrounds ou salões de festa exigem atenção extra e mais tempo de gestão. Esses espaços precisam de manutenção, controle de uso, cumprimento de regras e acompanhamento constante, o que naturalmente demanda mais do síndico profissional. Quanto maior a estrutura de lazer, maior tende a ser a remuneração.
- Quantidade de unidades e torres: O número de apartamentos também é fundamental na composição do valor. É comum que o salário do síndico seja calculado com base no número de unidades residenciais – especialmente em prédios mais simples, onde a rotina administrativa é menos complexa. Em mercados mais comuns, o valor mensal pode variar, ficando geralmente entre R$ 25 e R$ 40 por unidade.
No fim das contas, tanto a estrutura física quanto o porte do condomínio influenciam diretamente no custo mensal do síndico profissional. Avaliar esses pontos permite que a escolha seja realista, alinhando expectativas tanto dos moradores quanto do profissional.
Carga Horária e Obras: O Que Impacta no Valor do Síndico?
Na hora de calcular quanto um síndico profissional irá cobrar, dois fatores pesam bastante: a carga horária dedicada ao condomínio e o volume de obras em andamento.
Em primeiro lugar, o número de horas que o síndico precisará dedicar faz toda a diferença no orçamento. Em condomínios que exigem muitas visitas presenciais, reuniões, e uma gestão mais próxima do dia a dia, o valor naturalmente tende a ser maior. Já se a rotina permite que boa parte do trabalho seja feito remotamente, com menos deslocamento, o custo pode ser mais acessível.
Além disso, quando o condomínio está com muitas obras ou grandes reformas acontecendo, é comum que o síndico cobre um valor adicional por esse acompanhamento mais intenso. Afinal, tocar uma obra exige tempo, atenção, conhecimento técnico e maior responsabilidade sobre prazos, orçamentos e fiscalização do serviço.
Resumindo: quanto mais trabalho presencial e quanto maior o volume de obras, mais alto deverá ser o valor cobrado pelo síndico profissional. Isso ajuda a garantir que o condomínio receba a atenção e o acompanhamento necessários para cada situação.
Diferença de Custo entre Síndico Profissional e Síndico Morador
Uma dúvida recorrente entre conselhos e moradores é se o síndico profissional representa um aumento significativo nos custos do condomínio em relação ao síndico morador. Na prática, há sim uma diferença: enquanto o síndico morador normalmente recebe apenas a isenção das taxas condominiais, o síndico profissional costuma ter honorários mensais que impactam diretamente o caixa.
No entanto, é importante colocar essa diferença na balança. Geralmente, a remuneração extra pode ser compensada de algumas formas:
- O síndico profissional tende a implementar métodos rigorosos de cobrança, facilitando a redução da inadimplência.
- Há uma preocupação maior em revisar contratos de prestadores de serviço, evitando gastos desnecessários e otimizando recursos.
- Muitos profissionais conseguem negociar melhores condições com fornecedores, o que pode gerar uma economia considerável a médio prazo.
Diversos condomínios relatam que economias advindas de uma gestão profissional acabam compensando – e em alguns casos, até superando – o valor investido em honorários depois de alguns meses. Por isso, o custo deve ser analisado não só como despesa, mas também como potencial investimento para a saúde financeira do condomínio.
Como é feita a remuneração do síndico profissional?
Ao avaliar o custo de um síndico profissional para o seu condomínio, vale entender que existem diferentes formas de remuneração bastante comuns no mercado. De modo geral, os honorários do síndico profissional podem seguir três modelos principais:
- Taxa fixa mensal: Nesse caso, o valor é previamente acertado entre as partes e pode variar conforme o tamanho do condomínio, número de unidades e demandas específicas. O síndico apresenta uma tabela de preços de acordo com o perfil do empreendimento.
- Base em salários mínimos: Alguns profissionais preferem basear a remuneração em múltiplos do salário mínimo. Assim, a quantia mensal corresponde, por exemplo, a dois, quatro ou até mais salários mínimos, a depender da complexidade da administração.
- Porcentagem da arrecadação: Há ainda situações em que o pagamento do síndico corresponde a uma porcentagem do total arrecadado pelo condomínio no mês. Dessa maneira, quanto maior o valor arrecadado nas mensalidades dos condôminos, maior será o montante destinado ao síndico.
Cada modelo tem suas vantagens e pode ser mais apropriado conforme o perfil do condomínio e a transparência desejada pelos moradores. É fundamental que todas as regras e critérios estejam bem definidos em contrato para evitar surpresas e garantir uma gestão tranquila para todos.
Quais são as formas de cobrança de honorários de síndicos profissionais?
Ao decidir por um síndico profissional, vale entender como funciona a remuneração desse serviço. Não existe uma regra única; são três modelos mais comuns que você pode encontrar no mercado:
- Valor fixo por tabela — Muitos síndicos profissionais trabalham com uma tabela pré-definida de honorários. O quanto será cobrado costuma variar conforme o número de apartamentos ou casas no condomínio, além do nível de complexidade das demandas e serviços prestados. Condominios maiores e com mais requisições, naturalmente, tendem a ter um custo mais elevado.
- Multiplicação por salário mínimo — Uma outra prática é estipular o valor de acordo com múltiplos do salário mínimo vigente. Por exemplo: se o síndico negocia receber dois ou cinco salários mínimos, isso já facilita a previsão de custos anuais.
- Percentual sobre a arrecadação mensal — Aqui, o síndico recebe um valor proporcional ao total arrecadado pelo condomínio no mês. Digamos que a taxa acordada seja de 5% sobre tudo que entra no caixa: quanto maior a arrecadação, maior será a remuneração do profissional.
Esses formatos podem até ser combinados ou adaptados, dependendo das necessidades e particularidades de cada prédio ou conjunto residencial. O fundamental é alinhar as expectativas e garantir total transparência no contrato, para que a relação comece com o pé direito.
Como a Carga Horária Impacta o Salário do Síndico Profissional
Assim como em qualquer outra profissão, o tempo dedicado ao trabalho faz diferença no valor da remuneração do síndico profissional. E não estamos falando só das horas de comparecimento presencial ao condomínio, mas também do tempo reservado para tarefas administrativas, reuniões e atendimentos a distância.
Em geral, o salário pode variar conforme:
- Quantidade de visitas presenciais semanais: Síndicos que precisam estar mais presentes fisicamente, em razão de demandas maiores ou condomínios mais complexos, tendem a cobrar valores mais altos.
- Tempo dedicado ao suporte remoto: Muitos assuntos do condomínio podem ser resolvidos por telefone, e-mail ou aplicativos de mensagem. Quanto maior a disponibilidade solicitada, maior tende a ser a remuneração.
- Complexidade da administração: Condomínios com grande número de unidades, mais áreas comuns ou demandas especiais exigem mais tempo e energia do profissional, elevando o valor cobrado.
Portanto, é fundamental considerar todos esses fatores na negociação do salário, para equilibrar o investimento do condomínio com a dedicação e a qualidade do serviço prestado.
Impacto do volume de obras no custo do síndico profissional
Outro ponto que influencia diretamente o valor cobrado pelo síndico profissional é o volume de obras e reformas que o condomínio necessita. Quando existem muitas demandas de manutenção, melhorias ou grandes projetos estruturais, é comum que o síndico proponha um acréscimo na remuneração mensal para acompanhar e gerenciar essas atividades extras.
Isso acontece porque, além das atribuições rotineiras, o trabalho de fiscalizar obras exige dedicação maior, reuniões frequentes com fornecedores, acompanhamento de cronogramas e até resolução de imprevistos. Então, antes de fechar contrato, vale analisar se há obras previstas e verificar se o orçamento apresentado já contempla esse tipo de acompanhamento ou se haverá um adicional.
Como a Quantidade de Áreas de Lazer Influencia o Custo do Síndico Profissional
Outro ponto que pesa diretamente no valor do serviço é a quantidade de áreas de lazer disponíveis no condomínio. Locais com piscina, academia, quadras esportivas, playgrounds ou múltiplos salões de festas exigem mais atenção e, consequentemente, mais tempo de dedicação do síndico profissional.
Na prática, cada espaço adicional representa tarefas extras: supervisionar manutenções, lidar com fornecedores, acompanhar o uso correto e atender possíveis demandas dos condôminos. Quanto maior a infraestrutura, mais complexa se torna a rotina do síndico – e, por isso, o custo também tende a ser ajustado. Vale considerar esse aspecto ao planejar o orçamento do condomínio.
Contrato com administradora de condomínios
A maioria desses profissionais não são autogeridos e tem contrato com administradores de condomínio ou empresas especializadas em síndicos profissionais. Mesmo quando não estão vinculados às administradoras, o síndico profissional deve trabalhar junto à empresa.
Atendimento
Na grande maioria dos casos, o síndico profissional não atua em apenas um condomínio. É comum que tenha alguns clientes e se reveze entre os empreendimentos. Por isso é importante definir em contrato o número de visitas semanais do síndico e o horário de atendimento aos moradores.
Perfil do profissional
O síndico profissional deve ter um perfil de liderança, saber lidar com pessoas e ser organizado. Como formação, é ideal que tenha conhecimentos de administração de empresas, contabilidade, direito e recursos humanos. Também é crucial que o profissional esteja antenado com as novidades de gestão de condomínios.
Existe regulamentação ou certificação obrigatória para ser síndico profissional?
Atualmente, a profissão de síndico profissional ainda não é regulamentada por nenhum órgão específico no Brasil. Não há exigência legal de graduação ou certificação obrigatória para exercer essa função. No entanto, boas práticas de mercado apontam que, apesar da ausência de obrigatoriedade, é sempre recomendável que o síndico profissional busque cursos de capacitação, como certificações oferecidas por entidades reconhecidas, a exemplo do Secovi-SP e da Escola Paulista de Direito Condominial. Esse preparo não só contribui para aprimorar conhecimentos em gestão, legislação e convivência, mas também transmite mais confiança e credibilidade ao condomínio.
Como se tornar um síndico profissional?
Se você está pensando em seguir carreira como síndico profissional, é fundamental desenvolver um conjunto de habilidades específicas e investir em capacitação. Embora a profissão ainda não tenha regulamentação formal ou exigência de diploma, a busca por especialização faz toda a diferença na atuação e credibilidade do profissional.
Algumas dicas para iniciar:
- Invista em cursos e treinamentos voltados à administração condominial, finanças, contabilidade, legislação específica e recursos humanos, oferecidos por instituições como Secovi-SP, Gadi ou escolas especializadas;
- Aperfeiçoe a comunicação e o relacionamento interpessoal, já que boa parte do trabalho envolve lidar com moradores, funcionários e fornecedores;
- Procure desenvolver inteligência emocional e facilidade em gerenciar conflitos e crises;
- Mantenha-se sempre atualizado sobre tendências, novas ferramentas de gestão e alterações na legislação condominial;
- Organize-se: a gestão de múltiplos clientes exige disciplina e controle rigoroso das demandas.
Combinar essas competências e buscar constantemente atualização é o caminho para se destacar na profissão e atender com excelência as necessidades dos condomínios.
Também é desejável ter familiaridade com áreas como administração, contabilidade, direito, finanças e recursos humanos. Muitos profissionais buscam cursos de formação específicos para síndicos, oferecidos por instituições como Secovi-SP, ABRASSP, Gabor RH e outras entidades do setor condominial. Apesar de a profissão ainda não ser regulamentada por lei e não exigir uma graduação obrigatória, esse tipo de capacitação é cada vez mais valorizado pelo mercado.
Outros pontos que contribuem para o sucesso de um síndico profissional incluem:
- Ter inteligência emocional para mediar conflitos e lidar com situações de crise;
- Saber gerenciar o tempo e a rotina de atendimento entre diversos condomínios;
- Buscar atualização constante sobre legislação vigente, normas técnicas e inovações tecnológicas aplicadas à gestão predial.
Assim, quem deseja atuar como síndico profissional deve combinar conhecimento técnico, atualização e habilidades interpessoais para conquistar confiança e selecionar os melhores contratos dentro do setor condominial.
A escolha do síndico profissional ou morador, varia de acordo com o perfil do condomínio e todas essas questões devem ser levadas em consideração na hora da decisão. É importante tomar a decisão correta para modernizar a gestão predial. Independente do perfil do síndico, ele deve usar novas ferramentas para facilitar os processos dentro do conjunto. A Union Data oferece softwares de gestão condominial para gerir todas as tarefas do síndico e da administradora de condomínios. Conheça as novidades aqui.
