A febre da assembleia virtual na pandemia.

Material produzido pelo Dr. Luiz Ribeiro O N Costa Junior, advogado, administrador de empresa e especialista em direito processual civil pela PUC-SP. Atua com condomínios desde 1991 e com direito imobiliário e condominial desde 1998. Atual Presidente da OAB/SBC.

No último dia 10 de junho, foi sancionada pelo presidente da República a Lei 14.010, que trata do RJET (Regime Jurídico Emergencial e Transitório) das relações jurídicas de direito privado no período da pandemia.

O artigo 12 da referida lei, que trata da possibilidade da realização de assembleia virtual, estipula:

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

Com uma semana de aprovação da lei, virou febre em alguns condomínios e administradoras a necessidade de realização de assembleias pelo modo virtual.

Primeiro, devemos nos ater ao fato de que não há necessidade de realizar assembleia para eventual eleição de síndico, visto que os mandatos ficam automaticamente prorrogados até o fim de outubro, evitando assim que o condomínio fique sem representante legal.

Mas claro que alguns síndicos querem deixar o cargo por estarem exaustos, ou ainda, os condôminos querem a substituição do síndico que não lhes está representando, e estão, portanto, ávidos para ao menos realizar a eleição de síndico.

Ocorre, porém, que existem formalidades para uma reunião de condomínio, onde todos devem ser convocados e todos devem ter o direito de participar da mesma, ou fazer-se representar, desde que quites com suas obrigações.

E aqui começam alguns problemas que ainda precisam ser melhor resolvidos antes de se adotar a assembleia virtual, e que a lei infelizmente supre parcialmente.

A lei estabelece que a manifestação de vontade do condômino será equiparada à sua assinatura presencial, ou seja, a famigerada lista de presença passa a ser substituída pela manifestação do condômino, ao menos durante este período estipulado na norma legal.

Porém, algumas questões operacionais ainda precisam ser solucionadas, tais como a eleição do presidente e secretário da assembleia, a outorga de procuração para o condômino ser representado, a garantia de que o condômino que está participando é realmente o proprietário, a segurança de que o condômino inadimplente efetivamente não está participando da assembleia, e mesmo a garantia de que o cartório irá proceder ao registro da ata da assembleia virtual.

Entretanto, o ponto crucial que vemos no momento é que o condomínio deve ter a certeza que todos os condôminos poderão participar da assembleia, e quando dizemos isto, nos referimos a certificar-se de que os condôminos terão condições tecnológicas para participar da mesma, dispondo de equipamentos, meios de comunicação, e, principalmente, o conhecimento do sistema, pois é público e notório que muitos idosos têm certa dificuldade com tecnologia, e ao realizar-se uma assembleia virtual, poderão os mesmos estar sendo excluídos de participarem da reunião.

As assembleias virtuais são uma solução moderna, prática e interessante, e indicam que com o tempo tenderão a ser uma excelente opção aos condomínios, porém, não devem ser realizadas sem atentar-se a algumas precauções, pois dependendo das decisões adotadas na mesma, pode implicar em problemas judiciais para o condomínio.